Devolución de la fianza del alquiler: plazos, descuentos y cómo reclamarla

Entregas las llaves, te despides del piso y esperas el ingreso de la fianza. Pasan las semanas y no llega nada, o llega con un recorte que nadie te había explicado. Es una discusión muy frecuente al terminar un alquiler y, muchas veces, se arregla con una buena reclamación por escrito si sabes qué dice la ley y qué papeles guardar.

En esta guía repasamos qué es la fianza, desde cuándo cuentan los plazos, qué puede descontarte el propietario y cómo reclamar paso a paso. Si todavía estás decidiendo entre alquilar y comprar, echa un ojo antes a nuestra comparativa de alquiler frente a hipoteca.

Qué es la fianza y cuánto debe ser

La fianza es una cantidad en metálico que entregas al propietario al firmar el contrato como garantía de que cumplirás tus obligaciones: pagar la renta, cuidar la vivienda y atender los suministros. No es un pago adelantado de renta ni un mes de regalo al casero: es tu dinero, que él guarda y debe devolverte cuando termine el contrato si no hay nada que descontar.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la hace obligatoria y fija su importe en una mensualidad de renta en los alquileres de vivienda (dos mensualidades si el uso no es de vivienda, como un local). Durante los cinco primeros años del contrato no se actualiza; si el contrato se prorroga, cualquiera de las dos partes puede pedir que se ajuste hasta igualar una mensualidad de la renta vigente en ese momento.

Además de la fianza, las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval bancario. En vivienda, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica).

En qué plazo tienen que devolvértela

En la práctica, el propietario dispone de un mes desde que le entregas las llaves. Pasado ese tiempo sin que te haya devuelto la fianza, la cantidad empieza a generar a tu favor el interés legal del dinero (artículo 36.4 de la LAU).

Por eso la fecha de entrega de llaves es tan importante. Procura que quede por escrito: un acta de entrega firmada, un correo del propietario confirmando que las recibe o, como mínimo, un mensaje con la fecha. Sin esa prueba, discutir desde cuándo corre el plazo es mucho más difícil.

Algunas comunidades autónomas obligan a los propietarios a depositar la fianza en un organismo público; la propia LAU lo permite en su disposición adicional tercera. Si en tu comunidad se exige, comprueba que se hizo: es un dato útil si luego tienes que reclamar.

Qué puede y qué no puede descontarte el propietario

El propietario puede quedarse con parte de la fianza si tiene motivos reales, pero no puede descontar lo que quiera. Esta tabla resume los casos más habituales:

Concepto	¿Puede descontarlo?	Qué debería aportar
Rentas o suministros pendientes	Sí, si realmente están sin pagar	Recibos o facturas que lo acrediten
Daños que no son desgaste normal (puertas rotas, quemaduras, agujeros grandes)	Sí	Fotos, presupuesto o factura de la reparación
Desgaste por el uso normal (pintura apagada, roces leves, suelo gastado)	En principio, no	Es el paso natural del tiempo

Dos ideas para tener claras. La primera: tienes derecho a pedir que el propietario justifique cada descuento; un «me quedo 300 euros por los arreglos» sin factura ni presupuesto no basta. La segunda: según el Código Civil, debes devolver la vivienda tal como la recibiste, salvo el deterioro por el paso del tiempo o por causas inevitables (artículo 1561), y si el contrato no describe el estado en que estaba al entrar, se presume que la recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562). Por eso las fotos de la entrada y de la salida valen tanto.

Qué hacer antes de dejar el piso

• Haz fotos y un vídeo de cada habitación el día que te vas, y guarda las de cuando entraste si las tienes.
• Anota las lecturas de los contadores de luz, agua y gas, y deja los suministros al corriente de pago.
• Deja constancia de la entrega de llaves con fecha: un acta firmada o la confirmación escrita del propietario o de la inmobiliaria.
• Revisa el piso con el propietario y pide que anote por escrito cualquier desperfecto que vea en ese momento.
• No descuentes tú el último mes de renta de la fianza. La fianza es una garantía, no un pago de renta, y podrías encontrarte con una reclamación por impago.

Cómo reclamar la fianza paso a paso

• 1. Reclamación amistosa por escrito. Un correo o mensaje claro con la fecha de entrega de llaves, el importe, tu número de cuenta y un plazo razonable para el ingreso, por ejemplo diez días. A veces basta.
• 2. Burofax. Si no hay respuesta, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Te explicamos cómo funciona y qué validez tiene en nuestra guía sobre el burofax.
• 3. Intento de solución extrajudicial. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, intentar un acuerdo previo (mediación, conciliación o negociación entre las partes) antes de presentar una demanda civil. Tu reclamación escrita y el burofax pueden ayudarte a acreditarlo, y la solicitud de negociación interrumpe la prescripción. Si quieres comparar vías, repasa la mediación frente a la vía judicial.
• 4. Demanda. Si no hay acuerdo, se reclama ante el juzgado. Las reclamaciones de cantidad de hasta 6.000 euros se tramitan por juicio verbal (artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, hasta 2.000 euros, no es obligatorio abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la LEC); en el procedimiento monitorio, tampoco (artículo 814). Si no puedes pagar un abogado, consulta si te corresponde la justicia gratuita y en qué se diferencia un abogado de oficio de uno privado.

Ojo: si el propietario te reclama a su vez rentas o daños, el procedimiento puede cambiar y hacer falta abogado y procurador aunque la cantidad sea baja. En ese caso, consulta con un profesional.

Plazos para reclamar

No lo dejes dormir. Con carácter general, las acciones personales prescriben a los cinco años (artículo 1964 del Código Civil), pero cuanto más tiempo pasa, más difícil es probar el estado del piso y la fecha de entrega de llaves. Si quieres entender cómo se cuentan los plazos, lee nuestra guía de prescripción de deudas.

Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler

Fuentes consultadas: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículo 36 y disposición adicional tercera, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019); Código Civil (artículos 1561, 1562 y 1964); Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 23, 31, 250 y 814); Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.